Artan kira fiyatlarına devlet müdahalesi mümkün mü? İşte dünyadaki örnekler Türkiye’de kira fiyatlarındaki artış son devirlerde her insanın ana gündem hususlarından birisi. Son aylarda kira fiyatları, bilhassa kiracıların değiştiği meskenlerde devasa yükseklikte bir oranda artıyor.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM)’a nazaran, Türkiye’de temmuzdaki yıllık kira enflasyonu yüzde 28,2. Bu oran Ankara’da yüzde 30’u İstanbul’da ise yüzde 42,3’ü buluyor.
TÜİK bilgilerine nazaran 2019 yılında İstanbul’da tüketim harcamalarında en yüksek hissesi konut harcamaları aldı. Buna göre konut harcamalarının toplam harcamalar içerisindeki hissesi yüzde 28,6 oldu. Mevzu ile ilgili ulaştığımız TÜİK yetkilileri ise 2020 verisinin bu yıl içerisinde yayımlanmayacağını tabir etti.
Türkiye’de kira artışları denetimsiz bir halde devam ediyor. 2021’in ikinci yarısı itibariyle hem büyükşehirlere dönüşün başlaması tıpkı vakitte okulların açılacağı sonucunın bildirilmesinin akabinde kira fiyatlarındaki artış suratı katlandı.
Türkiye’deki kira artış suratı yüksek seyrederken küresel piyasada da kira meblağları artmaya devam ediyor.
GLOBALDE DE ARTIYOR
Apartment List isimli bir emlak sitesinin raporuna göre, ABD’de konut fiyatlarındaki artış suratı son 30 yılın en yüksek düzeyine ulaşırken mesken kiraları yılın birinci altı ayında yüzde 11,3’lük artış gösterdi. Olağan kurallarda bu ülkedeki fiyat artışı yıllık yüzde 3 civarında seyrediyordu. ABD’nin en büyük 100 kentinin 98’inde artış suratı salgın öncesi seviyeyi geride bıraktı.
Birleşik Krallık’ta ise HomeLet isimli bir konut sigortası şirketinin sistemli oluşturduğu bir endekse nazaran, yeni kiracılar için yıllık fiyat artışı temmuz ayında yüzde 6,6 oldu. Pandemi devrinde kiraların yüksek artış göstermediği Londra hariç tutulduğunda bu oran 8,8’e kadar çıkıyor.
Tüm bu kentlerde periyot devir kira fiyatlarındaki artışlar enflasyonun ve ötürüsıyla fiyat artışlarının fazlaca üstüne geçebiliyor. Fiyatlı çalışan insanların maaşlarına gelen artırımla kira fiyatlarına gelen artırım içindeki makasın artması, bilhassa mesken sahipliğinin düşük olduğu ülkelerde önemli bir barınma krizi manasına geliyor.
DÜNYADA KİRA DENETİMLERİ
Bunu önlemek içinse devletler farklı tedbirler alabiliyor. Kira fiyatlarına müdahale konusunda devletlerin farklı yaklaşımları var. Son periyotta de Almanya, Çin üzere örneklerde bu müdahaleler tartışma konusu oldu.
Kira fiyatlarına devlet müdahalesinin birkaç çeşidi var. Bunlardan birisi, kira denetiminin en yaygın biçimi olan, başlangıçta hür pazarlığın olduğu, kiracı konuta yerleştikten daha sonra ise kira artış ölçüsünde bir hududun uygulandığı sistem. Ortalarında Türkiye’nin de olduğu bir epeyce ülke bu sonlandırmayı uyguluyor.
Türkiye’nin de ortalarında bulunduğu bir epeyce ülkede artırım oranları Tüketici fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) nazaran belirleniyor. Fransa’da ise bu oran İnşaat Maliyet Endeksi’ne bakılırsa belirleniyor. Birtakım ülkelerde ise artış oranı devlet tarafınca belirleniyor.
Lakin kent merkezlerinde konut piyasasının yükselmesi, bu noktada kiracılar ve konut sahipleri içindeki tansiyonun en önemli sebeplerinden biri haline geliyor. Bu yol, etrafta kiraların yükseldiği durumda mesken sahiplerinin yeni kiracı istemesine niye oluyor.
TAVAN FİYAT KOYAN DA VAR
Usullerden bir başkası ise tavan fiyat sonlandırması. Bu formülde devletler azamî kira fiyatı belirleyerek kiracıları müdafaaya çalışıyor.
Devlet ekseriyetle bu uygulamada meskenin pahası üzerinden yüzdelik bir oranla kira tavan fiyatı belirliyor. Bu formül daha evvel Hindistan, Tayvan, Lüksemburg, Jamaika, Dominik Cumhuriyeti, Suriye ve Kosta Rika’da uygulandı. İsveç’te ve ABD’nin kimi bölgelerinde hâlâ bu usul uygulanıyor.
KİRA FİYATLARI DONDURULUYOR
Başka bir formül ise kira dondurma. Bu metot çoklukla artan fiyatlara müdahale için yapılıyor. Bu formülde mevcut kira fiyatlarına artırım yapılması da yasaklanıyor. Son olarak Berlin’de eyalet meclisi sonucuyla gerçekleşen kira fiyatını dondurma büyük tartışmalara sahne olmuştu.
Kimi ülkelerse sadece fakir kesitlerin yaşadığı hanelerle ilgili kira denetimlerine gidiyor. ABD, Filipinler, Çek Cumhuriyeti üzere ülkelerde bu çeşit uygulamalar mevcut.
BERLİN’DE ORTALIK KARIŞTI
Artan fiyatlarla uğraşın en tartışmalı örneklerinden birisi geçtiğimiz senelerda Berlin’de yaşandı. Kente yeni taşınan insanların mesken bulmasının hâlâ fazlaca sıkıntı olduğu kentte kira artırımını durdurma uygulaması eyalet meclisi ile konut sahiplerini karşı karşıya getirdi.
2020 yılında konut krizinin yaşandığı kentte eyalet meclisi tarafınca kira artışının 2025 yılına kadar dondurulması kararlaştırılmıştı. Karara göre 2025’ten daha sonra da kira artışı yıllık enflasyon oranının üstüne çıkamayacaktı.
Konut sahipliği oranının epeyce düşük olduğu Berlin’de toplam 1,9 milyon konutun yaklaşık 1,6 milyonu kiralanıyor. Almanya’nın büyük emlak bankalarından Berlin Hyp’ın 2018’de yayımladığı bir rapora nazaran 2018’deki yıllık kira fiyatı artışı yüzde 16,4 olmuştu. Almaya’nın o yılki enflasyonu ise yüzde 1,9’du.
KARAR İPTAL EDİLDİ
Toplumsal Demokrat Parti, Sol Parti ve Yeşiller’den oluşan koalisyon tarafınca yönetilen kentte kiracıları sevindiren uygulama sırf bir yıl sürdü. Liberal partinin Anayasa Mahkemesi’ne başvurmasının akabinde bu yıl nisan ayında mahkeme, sonucu anayasaya karşıt bularak iptal etti.
Anayasa Mahkemesi, Hristiyan Demokrat Parti ile Liberal Parti’nin kira siyasetinin eyalet değil federal yetki alanına girdiği tezlerini kabul etti. sonucun akabinde kentte protestolar meydana geldi.
Berlin’deki protestolardan
Karar, mesken sahiplerini ve kiracıları karşı karşıya getirdi. Forbes’un haberine bakılırsa, Berlin Kiracılar Derneği, sonucu sorumsuzluk olarak nitelendirdi. Kiracı örgütleri, kira frenleme uygulamasının konutları erişilebilir kıldığı ve yurt çapında kira fiyatlarını dengelediği görüşünde.
Uygulamadan daha sonra konut satışlarının azalması niçiniyle hoşnutsuz olan konut piyasası ise mahkeme sonucunı memnuniyetle karşıladı. Berlin-Brandenburg Konut Şirketleri Birliği, sonucun daha yeşil yatırımların önünü açabileceğini belirtti.
KATALONYA’DA SERT DÜZENLEME
Berlin’in akabinde öteki bir kira düzenlemesi de İspanya’da Katalonya Özerk Bölgesi’nin parlamentosunda hayata geçti. Eylül 2020’de Katalonya Parlamentosu kiralara düzenleme getirdi.
Kira meblağlarının ortalama hane gelirlerini aştığı bölgelerde uygulanması planlanan yasa ile kira tavan fiyatı uygulamasına geçildi.
Devlet tarafınca belirlenen bir formülle hesaplanan kira ölçüsünün yanı sıra kira artışlarının da evvelki 5 yıldaki artış düzeyini geçmemesi kararlaştırıldı. Düşük gelirli konut sahipleri ise maddeden muaf tutuldu. Katalan yetkililer yasanın büyük ölçüde yatırımcıları ve büyük mülk sahiplerini sonlandıracağını duyurdu.
NEW YORK’TA PANDEMİ TEDBİRİ
Corona virüsü salgını niçiniyle kiraların önemli artış gösterdiği ABD’nin New York City kentinde devlet fiyat artışına müdahale etti.
8 milyondan fazla nüfusa sahip kentteki Kira Kuralları Şurası, 1 milyon kiralık daire için verilen fiyatı bir yıllığına dondurdu. Yaklaşık 2 milyon New Yorkluyu kapsayan karar 30 Eylül’de sona eriyor.
New York’ta uzun yıllardır yürürlükte olan bir kira denetim sistemi bulunuyor. Lakin bu sistem eyaletin her bölgesinde farklı işliyor. New York City’de birtakım bölgelerde kira tavan fiyatı uygulaması bulunuyor. Belediye tarafınca geçtiğimiz yıl alınan karar, kira denetimlerinin uygulandığı konutlarda geçerli olmuştu.
LONDRA BELEDİYE LİDERİ BASTIRIYOR
Londra’da ise konut sıkıntısına tahlil bulmak için belediye lideri Sadiq Khan yıllardır kira denetimi davetinde bulunuyor. İngiltere’de Londra hariç ortalama 1 723 sterlin olan aylık mesken kirası fiyatı, Londra’da ortalama 2 bin 219 sterlin.
Belediye Lideri Sadiq Khan da mevzuyu gündeme getiren isimlerden. Khan, seçim periyodunda kira denetimleri üzerine kampanya yürüttü. Bu bahis merkezi hükümetin yetkisinde bulunduğu için Khan da hükümetten kendisine yetki verilmesini talep ediyor.
Londra Belediye Lideri Sadiq Khan
ÇİN’DEN PİYASAYA MÜDAHALE
Konut piyasasına son devirde en sert müdahale ise Çin’den geldi.
Çin Şehircilik ve İskân Bakanlığı tarafınca evvelki gün yapılan açıklamada, yıllık kira artışının yüzde 5 ile sonlandırıldığı bildirildi.
Pekin, 2017’den bu yana konut spekülasyonu için çeşitli piyasa kısıtlamaları getirerek ülkenin emlak piyasasını denetim altında tutmaya çalışıyor.
Çin Ulusal İstatistik Bürosu’nun deklare ettiğı bilgilere göre nazaran, büyük kentlerde konut fiyatlarında Temmuz ayında son altı ayın en düşük artışı gerçekleşti. Konut satışları Temmuz’da bundan evvelki aya bakılırsa yüzde 0.3 arttı.
KİRA SORUNU İSVEÇ’TE HÜKÜMET DÜŞÜRDÜ
İsveç’te ise kira denetimi tartışmaları hükümet düşürdü. İsveç’te kiralar, 1970 tarihindeki Kira Yasası’nın öngördüğü biçimde dairenin bedeline bakılırsa belirleniyor.
Liberallerin tezine göre ise kira denetimleri niçiniyle kent merkezlerinde yer alan dairlerde yüksek olması gereken kira fiyatları düşük olduğu için çok talep oluyor ve büyükşehirlerde bu niçinle konut krizi yaşanıyor.
İsveç konut piyasasında uzun müddettir piyasa odaklı bir ıslahatı savunan Merkez Partisi, yeni kiralık dairelerin fiyatlarının hür piyasada belirlenmesine müsaade verilmesini istiyordu. Toplumsal Demokrat Parti ve Yeşiller Partisi tarafınca oluşturulan azınlık hükümetinin tasarıyı gündeme almasının akabinde Sol Parti hükümetten takviyesini çektiğini deklare etti.
Haziran sonunda çok sağcı İsveç Demokratlarının gensoru vermesi daha sonrası inanç oyu alamayan hükümet düştü. bu biçimdece 1958’den bu yana birinci sefer İsveç’te gensoru ile hükümet düşmüş oldu.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM)’a nazaran, Türkiye’de temmuzdaki yıllık kira enflasyonu yüzde 28,2. Bu oran Ankara’da yüzde 30’u İstanbul’da ise yüzde 42,3’ü buluyor.
TÜİK bilgilerine nazaran 2019 yılında İstanbul’da tüketim harcamalarında en yüksek hissesi konut harcamaları aldı. Buna göre konut harcamalarının toplam harcamalar içerisindeki hissesi yüzde 28,6 oldu. Mevzu ile ilgili ulaştığımız TÜİK yetkilileri ise 2020 verisinin bu yıl içerisinde yayımlanmayacağını tabir etti.
Türkiye’de kira artışları denetimsiz bir halde devam ediyor. 2021’in ikinci yarısı itibariyle hem büyükşehirlere dönüşün başlaması tıpkı vakitte okulların açılacağı sonucunın bildirilmesinin akabinde kira fiyatlarındaki artış suratı katlandı.
Türkiye’deki kira artış suratı yüksek seyrederken küresel piyasada da kira meblağları artmaya devam ediyor.
GLOBALDE DE ARTIYOR
Apartment List isimli bir emlak sitesinin raporuna göre, ABD’de konut fiyatlarındaki artış suratı son 30 yılın en yüksek düzeyine ulaşırken mesken kiraları yılın birinci altı ayında yüzde 11,3’lük artış gösterdi. Olağan kurallarda bu ülkedeki fiyat artışı yıllık yüzde 3 civarında seyrediyordu. ABD’nin en büyük 100 kentinin 98’inde artış suratı salgın öncesi seviyeyi geride bıraktı.
Birleşik Krallık’ta ise HomeLet isimli bir konut sigortası şirketinin sistemli oluşturduğu bir endekse nazaran, yeni kiracılar için yıllık fiyat artışı temmuz ayında yüzde 6,6 oldu. Pandemi devrinde kiraların yüksek artış göstermediği Londra hariç tutulduğunda bu oran 8,8’e kadar çıkıyor.
Tüm bu kentlerde periyot devir kira fiyatlarındaki artışlar enflasyonun ve ötürüsıyla fiyat artışlarının fazlaca üstüne geçebiliyor. Fiyatlı çalışan insanların maaşlarına gelen artırımla kira fiyatlarına gelen artırım içindeki makasın artması, bilhassa mesken sahipliğinin düşük olduğu ülkelerde önemli bir barınma krizi manasına geliyor.
DÜNYADA KİRA DENETİMLERİ
Bunu önlemek içinse devletler farklı tedbirler alabiliyor. Kira fiyatlarına müdahale konusunda devletlerin farklı yaklaşımları var. Son periyotta de Almanya, Çin üzere örneklerde bu müdahaleler tartışma konusu oldu.
Kira fiyatlarına devlet müdahalesinin birkaç çeşidi var. Bunlardan birisi, kira denetiminin en yaygın biçimi olan, başlangıçta hür pazarlığın olduğu, kiracı konuta yerleştikten daha sonra ise kira artış ölçüsünde bir hududun uygulandığı sistem. Ortalarında Türkiye’nin de olduğu bir epeyce ülke bu sonlandırmayı uyguluyor.
Türkiye’nin de ortalarında bulunduğu bir epeyce ülkede artırım oranları Tüketici fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) nazaran belirleniyor. Fransa’da ise bu oran İnşaat Maliyet Endeksi’ne bakılırsa belirleniyor. Birtakım ülkelerde ise artış oranı devlet tarafınca belirleniyor.
Lakin kent merkezlerinde konut piyasasının yükselmesi, bu noktada kiracılar ve konut sahipleri içindeki tansiyonun en önemli sebeplerinden biri haline geliyor. Bu yol, etrafta kiraların yükseldiği durumda mesken sahiplerinin yeni kiracı istemesine niye oluyor.
TAVAN FİYAT KOYAN DA VAR
Usullerden bir başkası ise tavan fiyat sonlandırması. Bu formülde devletler azamî kira fiyatı belirleyerek kiracıları müdafaaya çalışıyor.
Devlet ekseriyetle bu uygulamada meskenin pahası üzerinden yüzdelik bir oranla kira tavan fiyatı belirliyor. Bu formül daha evvel Hindistan, Tayvan, Lüksemburg, Jamaika, Dominik Cumhuriyeti, Suriye ve Kosta Rika’da uygulandı. İsveç’te ve ABD’nin kimi bölgelerinde hâlâ bu usul uygulanıyor.
KİRA FİYATLARI DONDURULUYOR
Başka bir formül ise kira dondurma. Bu metot çoklukla artan fiyatlara müdahale için yapılıyor. Bu formülde mevcut kira fiyatlarına artırım yapılması da yasaklanıyor. Son olarak Berlin’de eyalet meclisi sonucuyla gerçekleşen kira fiyatını dondurma büyük tartışmalara sahne olmuştu.
Kimi ülkelerse sadece fakir kesitlerin yaşadığı hanelerle ilgili kira denetimlerine gidiyor. ABD, Filipinler, Çek Cumhuriyeti üzere ülkelerde bu çeşit uygulamalar mevcut.
BERLİN’DE ORTALIK KARIŞTI
Artan fiyatlarla uğraşın en tartışmalı örneklerinden birisi geçtiğimiz senelerda Berlin’de yaşandı. Kente yeni taşınan insanların mesken bulmasının hâlâ fazlaca sıkıntı olduğu kentte kira artırımını durdurma uygulaması eyalet meclisi ile konut sahiplerini karşı karşıya getirdi.
2020 yılında konut krizinin yaşandığı kentte eyalet meclisi tarafınca kira artışının 2025 yılına kadar dondurulması kararlaştırılmıştı. Karara göre 2025’ten daha sonra da kira artışı yıllık enflasyon oranının üstüne çıkamayacaktı.
Konut sahipliği oranının epeyce düşük olduğu Berlin’de toplam 1,9 milyon konutun yaklaşık 1,6 milyonu kiralanıyor. Almanya’nın büyük emlak bankalarından Berlin Hyp’ın 2018’de yayımladığı bir rapora nazaran 2018’deki yıllık kira fiyatı artışı yüzde 16,4 olmuştu. Almaya’nın o yılki enflasyonu ise yüzde 1,9’du.
KARAR İPTAL EDİLDİ
Toplumsal Demokrat Parti, Sol Parti ve Yeşiller’den oluşan koalisyon tarafınca yönetilen kentte kiracıları sevindiren uygulama sırf bir yıl sürdü. Liberal partinin Anayasa Mahkemesi’ne başvurmasının akabinde bu yıl nisan ayında mahkeme, sonucu anayasaya karşıt bularak iptal etti.
Anayasa Mahkemesi, Hristiyan Demokrat Parti ile Liberal Parti’nin kira siyasetinin eyalet değil federal yetki alanına girdiği tezlerini kabul etti. sonucun akabinde kentte protestolar meydana geldi.
Berlin’deki protestolardan
Karar, mesken sahiplerini ve kiracıları karşı karşıya getirdi. Forbes’un haberine bakılırsa, Berlin Kiracılar Derneği, sonucu sorumsuzluk olarak nitelendirdi. Kiracı örgütleri, kira frenleme uygulamasının konutları erişilebilir kıldığı ve yurt çapında kira fiyatlarını dengelediği görüşünde.
Uygulamadan daha sonra konut satışlarının azalması niçiniyle hoşnutsuz olan konut piyasası ise mahkeme sonucunı memnuniyetle karşıladı. Berlin-Brandenburg Konut Şirketleri Birliği, sonucun daha yeşil yatırımların önünü açabileceğini belirtti.
KATALONYA’DA SERT DÜZENLEME
Berlin’in akabinde öteki bir kira düzenlemesi de İspanya’da Katalonya Özerk Bölgesi’nin parlamentosunda hayata geçti. Eylül 2020’de Katalonya Parlamentosu kiralara düzenleme getirdi.
Kira meblağlarının ortalama hane gelirlerini aştığı bölgelerde uygulanması planlanan yasa ile kira tavan fiyatı uygulamasına geçildi.
Devlet tarafınca belirlenen bir formülle hesaplanan kira ölçüsünün yanı sıra kira artışlarının da evvelki 5 yıldaki artış düzeyini geçmemesi kararlaştırıldı. Düşük gelirli konut sahipleri ise maddeden muaf tutuldu. Katalan yetkililer yasanın büyük ölçüde yatırımcıları ve büyük mülk sahiplerini sonlandıracağını duyurdu.
NEW YORK’TA PANDEMİ TEDBİRİ
Corona virüsü salgını niçiniyle kiraların önemli artış gösterdiği ABD’nin New York City kentinde devlet fiyat artışına müdahale etti.
8 milyondan fazla nüfusa sahip kentteki Kira Kuralları Şurası, 1 milyon kiralık daire için verilen fiyatı bir yıllığına dondurdu. Yaklaşık 2 milyon New Yorkluyu kapsayan karar 30 Eylül’de sona eriyor.
New York’ta uzun yıllardır yürürlükte olan bir kira denetim sistemi bulunuyor. Lakin bu sistem eyaletin her bölgesinde farklı işliyor. New York City’de birtakım bölgelerde kira tavan fiyatı uygulaması bulunuyor. Belediye tarafınca geçtiğimiz yıl alınan karar, kira denetimlerinin uygulandığı konutlarda geçerli olmuştu.
LONDRA BELEDİYE LİDERİ BASTIRIYOR
Londra’da ise konut sıkıntısına tahlil bulmak için belediye lideri Sadiq Khan yıllardır kira denetimi davetinde bulunuyor. İngiltere’de Londra hariç ortalama 1 723 sterlin olan aylık mesken kirası fiyatı, Londra’da ortalama 2 bin 219 sterlin.
Belediye Lideri Sadiq Khan da mevzuyu gündeme getiren isimlerden. Khan, seçim periyodunda kira denetimleri üzerine kampanya yürüttü. Bu bahis merkezi hükümetin yetkisinde bulunduğu için Khan da hükümetten kendisine yetki verilmesini talep ediyor.
Londra Belediye Lideri Sadiq Khan
ÇİN’DEN PİYASAYA MÜDAHALE
Konut piyasasına son devirde en sert müdahale ise Çin’den geldi.
Çin Şehircilik ve İskân Bakanlığı tarafınca evvelki gün yapılan açıklamada, yıllık kira artışının yüzde 5 ile sonlandırıldığı bildirildi.
Pekin, 2017’den bu yana konut spekülasyonu için çeşitli piyasa kısıtlamaları getirerek ülkenin emlak piyasasını denetim altında tutmaya çalışıyor.
Çin Ulusal İstatistik Bürosu’nun deklare ettiğı bilgilere göre nazaran, büyük kentlerde konut fiyatlarında Temmuz ayında son altı ayın en düşük artışı gerçekleşti. Konut satışları Temmuz’da bundan evvelki aya bakılırsa yüzde 0.3 arttı.
KİRA SORUNU İSVEÇ’TE HÜKÜMET DÜŞÜRDÜ
İsveç’te ise kira denetimi tartışmaları hükümet düşürdü. İsveç’te kiralar, 1970 tarihindeki Kira Yasası’nın öngördüğü biçimde dairenin bedeline bakılırsa belirleniyor.
Liberallerin tezine göre ise kira denetimleri niçiniyle kent merkezlerinde yer alan dairlerde yüksek olması gereken kira fiyatları düşük olduğu için çok talep oluyor ve büyükşehirlerde bu niçinle konut krizi yaşanıyor.
İsveç konut piyasasında uzun müddettir piyasa odaklı bir ıslahatı savunan Merkez Partisi, yeni kiralık dairelerin fiyatlarının hür piyasada belirlenmesine müsaade verilmesini istiyordu. Toplumsal Demokrat Parti ve Yeşiller Partisi tarafınca oluşturulan azınlık hükümetinin tasarıyı gündeme almasının akabinde Sol Parti hükümetten takviyesini çektiğini deklare etti.
Haziran sonunda çok sağcı İsveç Demokratlarının gensoru vermesi daha sonrası inanç oyu alamayan hükümet düştü. bu biçimdece 1958’den bu yana birinci sefer İsveç’te gensoru ile hükümet düşmüş oldu.